I et langsiktig festeforhold kan det lett hende at den avgift som ble fastsatt da kontrakten ble inngått, etter en stund ikke lenger samsvarer med det som er rimelig. Dette kan skyldes inflasjon eller at markedsforholdene har endret seg. Dette har vi sett særlig er tilfellet med de gamle festekontraktene som ble inngått i en tid bygningsmaterialene gjerne var mer verdt enn tomten og inflasjonen i tillegg var lav. Hovedregelen tidligere var regulering etter tomteverdi, med mindre avtalen sa noe annet. Hovedregelen etter 2004 er at alle kontrakter uavhengig av festeformål er gjenstand for KPI-regulering. Når det gjelder bolig og hytte kan dette ikke fravikes. For andre festeforhold enn bolig og hytte kan man imidlertid fravike regelen om KPI-regulering. Dette gjelder også festeformål som ikke er å anse som næring. Men, det gjelder et krav om at det «tvilløst» må være avtalt noe annet enn KPI også for andre formål enn bolig og næring.
Engangsløftene i tomtefesteretten
Unntaket fra dette hva gjelder bolig og hytte, er de to engangsløftene hvor grunneier avhengig av litt ulike regler, kan justere festeavgiften etter tomteverdi multiplisert festerente. Det er litt ulike vilkår og situasjoner hvor disse kan benyttes:
- For det første har man det såkalte «gamle engangsløftet» fra 2004 hvor festerenten ikke står i lovteksten og «taket» dvs. høyestesummen per dekar beror på inngåelsestidspunktet for festekontrakten. Hjemmelen er flyttet fra tomtefesteloven § 15 (2) til endringsloven. Her må det stå klart og tydelig i kontrakten både at KPI-reguleringen kan fravikes og hvordan festeavgiften da skal fravikes. Tidligere fikk man ikke regulere dersom man etter 2002 hadde regulert en gang med KPI, men etter den såkalte Grimstvedt-dommen i april 2015, så stenger ikke dette lenger for å benytte det gamle engangsløftet.
- Videre har man «det nye engangsløftet» som kom 1. juli 2015. Det kom som et svar på at Norge ble dømt i EMD for regelendringene i 2004. Her står festerenten i lovteksten, nemlig 2 prosent, og det er en tidsfrist på 3 år etter at festekontrakten etter sin ordlyd løp ut grunneier til å kreve reguleringen. Taket er satt forholdsvis lavt i tråd med det som ble satt i 2002 slik at det er mange grunneiere i de store byene som aldri vil få en regulering. Her har vi en sikkerhetsventil i tomtefesteloven § 15 (9) hvor taket i gitte situasjoner, hvor det ikke foreligger «fair balance» mellom fester og bortfesters ytelser for eksempel om forholdet mellom festeavgift og tomteverdi er lavere enn 0,44 prosent, kan taket settes til side slik at man får en regulering selv om festeavgiften er 2 prosent av tomteverdien. Dette vil særlig gjelde verdifulle tomter. Det skal imidlertid svært mye til. Det så man i Øvre Ullern 2-dommen, HR-2019-1206 A, hvor grunneier ved de nye reglene om hun hadde benyttet seg av disse, ville fått halvparten av den avgiften hun får i dag. Festerne her betaler kun taket på rundt 14 000 i året. I 2004 endret man verdsettelses-prinsippet slik at det ikke lenger er lov å ta hensyn til festetomtens potensial, men kun det som er bygget på festetomten. Dette ble forsøkt endret på av en grunneier i Øvre Ullern 2 saken, men grunneier tapte i Strasbourg etter først å ha tapt i Høyesterett. Dette under henvisning til Norges autonomi på hva som ble ansett som boligsosiale hensyn. Reglene i § 15 (4), det nye engangsløftet, er at festekontrakten må være løpt ut, altså den må være tidsbegrenset, og den må ikke selv inneholde en rett for fester til forlengelse på like vilkår. Dette fordi da bygger forlengelsen på kontrakten, ikke på lovgivers endring av festekontrakten i strid med partenes forventninger. I Nannestad kommune-dommen, HR. 2018-865S konkluderte Høyesterett med at kommuner og andre myndighetsorganer ikke er beskyttet av EMK P1-1, og vil derfor ikke kunne regulere festeavgiften eller sette taket til side uansett hvor urimelig festeavgiften er.