Innløsning eller opphør?
Tomtefeste er en vanlig eierform i Norge, der en fester leier en tomt for bolig eller fritidsformål. Men hva skjer når man ønsker å avslutte forholdet – enten ved å innløse tomten eller ved å la festeavtalen opphøre? I denne artikkelen gir vi en oversikt over reglene for innløsning og opphør av tomtefeste, basert på norsk lovgivning.
Hva er innløsning av tomtefeste?
Innløsning av tomtefeste betyr at festeren kjøper tomten fra grunneieren, slik at festeforholdet opphører og festeren blir fullt eier av tomten. Dette gir større trygghet og frihet, og kan være økonomisk gunstig på lang sikt.
I henhold til tomtefesteloven §§ 32 og 37, har festeren i mange tilfeller rett til å kreve innløsning:
- Når festetiden utløper, eller
- Når det har gått 30 år av festeperioden (for feste til bolig eller fritidshus)
Hvordan fastsettes innløsningssummen?
Innløsningssummen beregnes vanligvis etter følgende alternativer:
- 25 ganger årlig festeavgift, eller
- 40 % av tomtens markedsverdi
Festeren kan velge det som gir lavest beløp, avhengig av forholdene.
Hva innebærer opphør av tomtefeste?
Opphør av tomtefeste skjer når festeforholdet avsluttes uten at tomten innløses. Dette kan skje ved:
- Avtalt utløp uten forlengelse
- Enighet mellom fester og grunneier om oppsigelse
- Heving av avtalen ved vesentlig mislighold
Kan bortfester nekte forlengelse?
Ved feste av tomt til bolig eller fritidshus kan festeren som regel kreve forlengelse på samme vilkår som tidligere, jf. tomtefesteloven § 33. Grunneier kan i praksis sjelden nekte forlengelse uten særlige unntak.
Valg mellom innløsning og opphør – hva bør du velge?
Valget mellom innløsning og opphør bør vurderes nøye:
| Innløsning | Opphør |
| Fullt eierskap til tomten | Mister rett til tomten |
| Økt verdistigning over tid | Risiko for tap av investeringer på tomten |
| Engangskostnad (innløsningssum) | Ingen kjøpesum, men tap av rettigheter |
For de fleste festere vil innløsning være det mest fordelaktige, spesielt dersom det er investert i bolig eller fritidsbolig på tomten.
Hva skjer med bygninger og anlegg ved opphør?
Dersom festeforholdet opphører uten innløsning, kan festeren i mange tilfeller:
- Ta med seg bygninger og anlegg, eller
- Kreve vederlag fra bortfester
Dette beror på en konkret vurdering av avtalen, tomtefesteloven og praksis. Det anbefales å få juridisk bistand for å sikre egne rettigheter.
Hvordan går du frem?
- Kartlegg festeavtalen – hva er avtalt om varighet, innløsning og forlengelse?
- Vurder dine rettigheter etter tomtefesteloven – kan du kreve innløsning?
- Innhent takst – ved innløsning må tomtens verdi vurderes.
- Fremsett krav skriftlig – og følg de lovbestemte fristene.
- Søk juridisk bistand – for å unngå feilvurderinger og sikre dine økonomiske interesser.
Kontakt Advokat Tomtefeste – din ekspert på tomtefeste
Vurderer du å innløse tomten eller trenger bistand ved opphør av tomtefeste?
Hos Advokat Tomtefeste har vi lang erfaring med:
- Forhandling om innløsning
- Tolking av festeavtaler
- Bistand i tvister om tomtefeste