Innløsning av festetomt innebærer at du som fester kjøper tomten du til nå har leid, og blir fullt ut eier. Dette gir trygghet, forutsigbarhet og frihet til å disponere tomten uten å være bundet av en festeavtale. Men når har du egentlig rett til å kreve innløsning av en festetomt? I denne artikkelen får du oversikt over norske regler, tidsfrister og innløsningsbetingelser i henhold til tomtefesteloven.
Hva betyr innløsning av festetomt?
Innløsning betyr at festeren kjøper tomten fra grunneieren (bortfester) etter bestemte vilkår i loven. Når innløsningen er gjennomført, opphører festeforholdet, og festeren blir grunneier.
Innløsning kan være aktuelt:
- Når du ønsker eiendomsrett til tomten
- For å unngå fremtidig økning i festeavgift
- For å få større råderett over eiendommen
Når har du rett til å kreve innløsning?
Retten til innløsning er regulert i tomtefesteloven §§ 32 og 37, og gjelder i hovedsak for tomter som er festet til bolig eller fritidsformål.
Du kan kreve innløsning i to situasjoner:
1. Ved utløp av festetiden
Festeren har rett til å innløse tomten når den avtalte festeperioden utløper, uavhengig av om avtalen er tidsbegrenset eller automatisk fornyes. Dette gjelder dersom festet gjelder bolig eller fritidsbolig.
2. Etter 30 års løpende feste
Dersom det har gått minst 30 år siden festet startet, kan du som fester også kreve innløsning – selv om det fortsatt gjenstår tid på kontrakten. Dette gjelder også hvis avtalen er tidsubestemt.
Merk: Denne retten gjelder kun dersom tomten er festet til bolig eller fritidshus, og ikke til næring, landbruk eller annet formål.
Hvordan beregnes innløsningssummen?
Innløsningssummen beregnes på én av to måter – og festeren har som hovedregel rett til å velge det som er lavest:
- 25 ganger årlig festeavgift, eller
- 40 % av tomtens markedsverdi (taksert verdi)
Denne regelen er fastsatt for å sikre rimelighet og forutsigbarhet, og gjelder etter tomtefesteloven § 37.
Unntak kan gjelde ved eldre avtaler og ved spesielle kontraktsvilkår – juridisk vurdering anbefales.
Hvordan krever man innløsning?
Prosessen for innløsning består av følgende steg:
- Send skriftlig krav til bortfester – Kravet må være tydelig og angi tidspunkt for ønsket innløsning.
- Fastsett innløsningssum – Partene kan bli enige, eller bruke takstmann og rettslig fastsettelse ved uenighet.
- Tinglys eierskap – Når betalingen er gjort, tinglyses eierskiftet i grunnboken.
Typiske utfordringer ved innløsning
Selv om retten til innløsning er lovfestet, oppstår det ofte juridiske spørsmål og tvister, for eksempel:
- Uenighet om festetomten omfattes av lovens regler
- Ulik tolkning av festeformål (bolig vs. næring)
- Uenighet om innløsningssum