Innløsning er den situasjonen som finner sted når den som fester en tomt kjøper tomten hun eller han har bygningen sin på. Retten til innløsning er en løsningsrett og reguleres egentlig av lov om løsningsretter. Det betyr egentlig at innløsningsretten foreldes etter25 år, men ettersom tomtefesteloven er en særlov som omtaler retten til å kjøpe grunnen der det står boliger eller hytter, foreldes ikke retten for bolig- eller hyttetomter. I utgangspunktet kan man imidlertid ha kontraktsfestet rett til å innløse for alle formål, slik at bortfall av innløsningsretten får betydning for korte kontrakter for andre formål enn bolig og hytte.
Innløsning av festetomt
Reglene om innløsning står i tomtefesteloven §§ 34-38. Det gjelder både formkrav og krav til tidspunkt for når man kan innløse. Det må ha gått 30 år av festetiden før man kan innløse, hvoretter man kan innløse hver gang det har gått 2 år for bolig, og 10 år for hytte. Man kan alltid innløse ved utløp av festekontrakten. Ved utløp av festekontrakt må bortfester varsle fester om retten til å innløse senest to år før utløpet., og at fester må varsle bortfester om at hun eller han krever innløsning. Fester på sin side, må alltid varsle ett år før innløsningstidspunkt dersom hun eller han vil kreve innløsning. Varselet må være skriftlig, og det må stå at man krever innløsning, ikke bare at henvendelsen er et forhandlingsinnspill.
Det er tre situasjoner hvor man ikke har krav på å innløse: Dette gjelder tomtefeste på landbrukseiendom, stats- og kommunale allmenninger og Finnmarkseiendom. Når det gjelder unntaket for landbrukseiendom («Landbruksunntaket») har dette vært foreslått fjernet flere ganger bl.a. fordi det brukes til å presse opp innløsningsprisen og ikke for å holde kulturlandskapet i hevd slik det var tenkt. Det er en egen forskrift over hvor mange mål jord bortfester må ha, størrelse på inntekt fra landbruket mv. Men det viktigste er at hovednæringen bortfester driver er landbruk og at festetomtene er skilt ut fra en tomt som driver landbruk.
Vederlaget ved innløsning av festetomt
Ved tidsbegrensede kontrakter kan grunneier velge om innløsningssummen skal være 25 ganger festeavgiften, eller 40 prosent av tomteverdien vurdert etter den bebyggelsen som er der i dag. Frem til 2004, hadde grunneier krav på full erstatning, og tomteverdien skulle vurderes etter tomtens potensial. Ved tidsbegrensede kontrakter, er innløsningssummen uansett 25 ganger festeavgiften. Fester kan angre innløsningskravet helt inntil 4 uker etter rettskraftig skjønn, men fester må da evt betale saksomkostningene. Uenighet om selve retten til innløsning avgjøres ved stevning og ordinær prosess, mens innløsningssummen vurderes ved skjønn og skjønnsbegjæring.