Festeavgift er den årlige summen en fester betaler til grunneier (bortfester) for bruken av en festetomt. Hvor mye festeavgiften kan reguleres – og hvordan – er et hyppig spørsmål for både festere og grunneiere. I denne artikkelen forklarer vi hvordan festeavgift reguleres etter tomtefesteloven, hvilke begrensninger som gjelder, og hva du bør være oppmerksom på dersom det oppstår uenighet.
Hva er festeavgift?
Festeavgift er betaling for leie av grunn, og utgjør den økonomiske kjernen i en festeavtale. Den kan fastsettes som:
- Et fast beløp ved inngåelsen av avtalen, eller
- Et beløp som senere kan reguleres i henhold til avtalte eller lovbestemte mekanismer
Tomtefesteloven regulerer hvor ofte og i hvilket omfang festeavgiften kan endres, avhengig av festeformål og tidspunkt for når festeavtalen ble inngått.
Når kan festeavgiften reguleres?
I henhold til tomtefesteloven § 15, kan bortfester kreve regulering av festeavgiften i samsvar med avtalen. Dersom avtalen ikke sier noe om regulering, gjelder det lovbestemte regler som gir rett til å justere avgiften etter konsumprisindeksen (KPI).
Hovedregel: Indeksregulering (KPI)
For de fleste festeforhold gjelder det at festeavgiften kan reguleres i takt med inflasjonen, altså justeres etter endringer i KPI. Dette sikrer at festeavgiften følger prisutviklingen i samfunnet.
Reguleringen skjer ofte hvert 10. år, men hyppigheten kan variere med avtalen.
Begrensninger i regulering – særlig ved bolig og fritid
For tomter som er festet til bolig eller fritidseiendom, er det strenge begrensninger i hvor mye festeavgiften kan økes – selv ved forlengelse eller ny regulering. Dette ble avklart i rettspraksis, blant annet i HR-2015-1388-A, og er i dag lovfestet i tomtefesteloven.
Maksimal festeavgift
Ved regulering basert på markedsverdi (ikke indeks), gjelder følgende begrensning:
- Festeavgiften kan ikke overstige 2 % av tomtens markedsverdi, beregnet som ubebygd
Eksempel: Hvis markedsverdi er 1 000 000 kroner, kan årlig festeavgift maks være 20 000 kroner.
Dette gjelder selv om avtalen gir grunneier rett til å regulere festeavgiften til “markedsmessig nivå”.
Hva skjer hvis reguleringen er feil eller urimelig?
Det hender ofte at grunneiere fremsetter krav om urimelig høy regulering – særlig i forbindelse med forlengelse av festeavtaler. I slike tilfeller har du som fester rett til å:
- Motsette deg reguleringen
- Kreve rettslig prøving av festeavgiften
- Kreve tilbakebetaling dersom du har betalt for mye
Slik går du frem ved uenighet om festeavgift
- Innhent kopi av festeavtalen – den danner grunnlaget for all vurdering
- Sjekk om reguleringen følger loven – gjelder det bolig- eller fritidsfeste?
- Søk juridisk vurdering – spesielt ved større endringer eller uklar avtaletekst
- Kommuniser skriftlig med bortfester – dokumentasjon er viktig ved tvist
- Vurder rettslige skritt ved uenighet – retten kan fastsette korrekt avgift